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2011年年末，大興區宏大北園小區免費引進一組價值20萬元的無負壓供水節能設備，取代了小區以往易污染、耗能高的水箱二次供水裝置。業委會表示，一年將為小區業主節省數萬元的能耗費。
據記者了解，一方面，這類環保公司免費提供設備，業主與環保公司分享收益的做法，開始在北京市推廣普及；但另一方面，環保節能產品在北京市很多小區的推廣并不順利，其中的深層次原因究竟為何？本報調查為您揭開其中不是秘密的秘密。
節能設備
避開了水箱
和二次泵水
“既簡便又清潔！”在機器嗡嗡作響的大興區宏大北園地下室內，張春義指著一套罐狀設備大著嗓門對記者說。他是宏大北園金海都物業管理公司工程主管，他指的這套名為無負壓供水的節能設備，是小區改水工程的一部分：原先是將市政水網引入到小區的生活用水水箱，再用泵打壓到居民戶；現在則是從市政水直接泵到居民戶家中，不僅省電，而且水質保證安全，節省清理費用。“以往小區二次供水有三大費用，一是水箱每年要清洗，二是水質要化驗，三是消毒器設備每年要維保。現在這些全省了！”
全省了？“對！以往，水質每個月都要化驗；消毒燈管和消毒器，維保一年就需要4000多塊，特別是地下室本身就很潮濕，消毒燈管容易發生短路現象，需要經常更換。”張春義掰著指頭算賬：三項下來，全年總費用近2萬元錢。
另一個省錢的大頭電費。“表都掛好了，已經測出來了。”張春義說，原先自來水過來的水全部放入水箱，管網壓力全部變為零。“要把水打到18層高的住戶家中，需要用水泵從零開始加壓供水，因此耗電量大。現在取消水箱，從市政水直接泵到居民戶家中，節省了不少電。”
“原先預測節電30%左右，實際節省電力消耗67%。”宏大北園業委會主任路軍港告訴記者，去年年底開始，小區免費引進一組無負壓供水的環保設備，取代了小區以往易污染、耗能高、占地大的二次供水裝置——水箱。僅設備一項，就可以為業主節省20多萬元。
路軍港介紹，小區現有住戶776戶，板、塔樓共7棟，根據環保公司測算，小區改造前每月耗電量為7200度，改造后每月耗電量為2403度，節能率高達67%。
其中，電費的總額，由于是公用電和民用電的綜合，因此按每度0.7元綜合電價計算，這樣每月可節省3357元，一年下來為40284元。
按照合同約定，業主與環保公司之間的效益分享期為8年。因為是環保公司提供的設備，因此分享100%節電效益款。
二次污染
水箱里，業主親手掏出死老鼠
據記者了解，宏大北園附近兩家小區同時也進行了相同的改水工程，因小區樓層和戶數有所不同，數據上體現的節能率更高。僅無負壓供水一個項目，宏大北園、中園、南園，節電率分別為67%、73%、63%，月節電量共計可達到10371度。
改水工程又引出一個不是秘密的“秘密”——北京眾多小區水箱是否干凈？
位于海淀區的品閣小區是京城首家業主自管小區，創造了業主自主管理的多個北京市第一。2007年進入新的自管時代，小區業主發現了眾多物業管理弊端，其中之一便是水箱問題。
“2007年時發現水箱的水泵運轉聲音不對，一陣快一陣慢，出水不穩，而且老跳表。”社區問題專家、時任小區業委會主任的邵里庭回憶，當時發現水泵的節奏不勻，問維修工人什么原因，說肯定是水泵有問題，需要檢查和清洗水箱。
業主們迅速聯系了專業的清洗公司，報價為1200元。
邵里庭介紹，當時前物業管理公司剛剛撤離，小區是“一窮二白”，業委會手頭拮據。并且當時國家還沒有出臺相關的節能政策，如果業主改無負壓供水，改造費用需要15萬元。但品閣小區只有140多戶業主，每個月物業費1.60元，光這一項改造費用就相當于全年40%到50%的物業費。
“最后我們決定自己清洗水箱。”邵里庭說，業主們用笤帚和刷子把水箱四壁的綠苔、白毛等除去，再用抹布擦，用水沖。最后，在放水的過程中，發現出水口有異物。“掏出來一看是兩只死耗子，我親手包著扔掉。”雖然已經時隔多年，邵里庭在講述時仍然一臉厭惡。
老鼠怎么會進入水箱？原來，位于地下室的水箱本應有防鼠蓋，并且上鎖。但在老物業管理公司撤離后蓋子一直是打開的，且鎖頭已經丟失。
不是秘密
很多物業拿不出衛生檢測合格證
品閣小區的故事不是特例。
一物業管理公司的項目經理劉強(化名)告訴記者，在一些小區，特別是使用老式水箱的小區，“打開手電筒一照，水箱經常能見到死蛇、死貓和死老鼠。”
“這很正常。”劉強咧嘴一笑。“司空見慣了，這在物業管理行業里其實不是什么秘密。我見過最夸張的，拿手電筒一照，水里三只死貓泡得像個皮球一樣。物業管理公司只要不出事，壓根沒人去管。”
據記者了解，小區水質需要衛生局指定檢測機構來檢測。但劉強表示：水質究竟怎么樣，物業管理公司心知肚明。
“你到物業辦事的時候，看辦公人員喝的是什么水？都是桶裝水！你見過幾個物業喝小區的自來水？有也是用凈水器。”劉強說，他自己就用凈水器。據他介紹，目前北京市生活用水水箱有多種，部分是老式的磚混結構和鑄鋼、鐵皮水箱，大部分小區是不銹鋼材質的水箱。但這幾種水箱都有缺陷，就是密封性不強。
“水箱達不到防鼠、防蠅、防蟑的效果，因此二次供水就難以避免二次污染。”劉強透露，根據他的工作經歷，不少小區物業根本拿不出來水箱的衛生檢測合格證。
“水箱不合格，物業管理公司也不愿意在這方面有所投入。所以你很難喝到干凈的水。”劉強說，水箱二次污染問題在北京很多小區非常常見。
此次實施宏大北園改水工程的科林泰克北京公司劉培經理表示，水箱定期清潔需要用藥劑，用污水處理劑，才能達到北京市自來水用水標準。
環保遇阻
合同簽了半年，
物業拖著不蓋章
記者調查發現，這項環保節能措施在北京市很多小區推廣并不順利，其中的深層次原因耐人尋味。
科林泰克公司劉培經理表示，近期聯系了17家小區，只有兩家實行酬金制的小區愿意主動配合，其他小區的物業管理公司全都對此不冷不熱。
“業主很熱心，關鍵是物業管理公司不積極。”劉培對記者表示。
“合同都簽了半年了，物業就是不蓋章！”朝陽區某小區業委會負責人宋女士說。
“廣告燈箱、道路指示地燈、凳子燈……換裝新型LED節能燈具……”記者看到，該小區的節能改造項目主要包括中央空調水泵系統、照明系統兩項。每年節約電費預計為130.6359萬元，業主與環保公司雙方效益分享期共六年。
“我們也正準備換，小區的物業管理公司起初不答應。”北京國典華園小區業委會吳尚領對記者說。
吳尚領介紹，小區原先實行的是包干制，成立業主大會后采用了酬金制管理。“在業主的要求下，物業管理公司才同意進行節能改造。”
物業項目經理劉強坦言，節能改造其實反映出一個核心問題：改水和節能，對誰有好處？
他說，現在實行包干制的小區改水、節能項目并不算少，但目的性不同。“包干制的小區，物業管理公司對于改水、節能項目，要么重復做賬，提列兩筆費用，節能改造算作額外的成本投入；要么節能部分作為物業企業的經營收入拿走了。”
專家觀點
實行酬金制的
環保推進順利
小區節能環保改造，物業管理公司這道坎難過。
“問題就在于，這是省錢給業主，不是給物業管理公司，所以省不省錢、節不節能，物業管理公司不關心。”社區問題專家邵里庭分析說。“在包干制下，業主缺乏知情權，很多有利于業主的項目包括環保節能項目無法推動。對于拿不到錢的事情，物業管理公司就沒有動力去做。物業當然知道業主的生活用水是不合格的，但這筆錢省下來物業公司也拿不走，他又何必要做呢？這就是壟斷性經營的特點。”
“在包干制下，這部分節能的費用體現為物業費的一部分，對物業管理公司來說，是他們的凈利潤。因此，采取與環保公司利益分享模式的這種節能改造，費用得從物業費中‘摳’出來，自然就減少了物業管理企業的‘利潤’。”他說。
這一難題如何破解？
邵里庭認為，解決的最終辦法是成立業主大會，實施酬金制。“在已經實施酬金制的社區，推廣節能環保就非常順利。原因何在？物業費收、支均由業主做主，環保節能項目省下來的錢是業主的，表現為少交物業費。”
邵里庭說，環保節能項目進社區，反映的是物業費“包干制”與“酬金制”的巨大差異，實質是業主主體地位的異同。
因此，究竟是以業主為主體的自我管理？還是以物業管理企業為主體的“被管理”？從這個角度上說，環保節能項目難進小區，反映的是誰管錢、誰掏錢、誰用錢的關系，這是酬金制與包干制的本質區別。J145
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