一案一說：商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題能否退換？
這些天，朋友小舒一天打好幾個(gè)電話找我，說買房上了當(dāng)，讓我出出主意。
去年，小舒購買了某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的一套商品房。在簽約前查看該房時(shí)，他發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間墻壁有輕微漏水痕跡。可開發(fā)商信誓旦旦地保證一定能維修好，于是小舒就與開發(fā)商簽署了商品房買賣合同并交了房款。全家高高興興入住以后，小舒開始發(fā)現(xiàn)該房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，不但漏水問題沒有解決，而且在客廳、陽臺(tái)、臥室房頂出現(xiàn)了十幾條
裂縫，其中有幾條裂縫還和樓上房子相同位置的裂縫相對應(yīng)。這一發(fā)現(xiàn)讓小舒整日心神不寧。為此，他多次與物業(yè)公司聯(lián)系，要求維修，物業(yè)公司也前后維修了四五次，但問題仍舊沒解決。小舒考慮到該房屋存在的質(zhì)量問題看來無法徹底解決，嚴(yán)重影響全家的居住使用，于是他又找到開發(fā)商提出了退房的要求。然而，這次開發(fā)商的態(tài)度可與從前大不一樣了。聲稱除非該房屋塌梁斷，才有可能退或換房，否則就別想退房。小舒很不服氣，在與開發(fā)商幾次交涉未果的情況下，就想起了我，他問，難道有如此嚴(yán)重質(zhì)量問題的房屋也不能退嗎？
其實(shí)，這也是目前購房中經(jīng)常遇到的問題。我必須詳細(xì)解釋。
根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定，商品房建成竣工后，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才可交付使用，即開發(fā)商需取得《建設(shè)工程質(zhì)量合格證》。建設(shè)部發(fā)《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并對所銷售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，保修期從交付之日起計(jì)算，保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。從國家法律法規(guī)的規(guī)定可以看出，商品房不達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是不能交付使用的。交付使用后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商或物業(yè)管理公司還應(yīng)該負(fù)責(zé)修理。
退房必須符合約定條件或法定條件
那么，是否只要所購房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題就一定可以退房了呢？問題當(dāng)然沒有那么簡單，退房還是需要符合一定條件的。
由于退房會(huì)涉及開發(fā)商、銀行、房地產(chǎn)管理部門、保險(xiǎn)公司及購房人等各個(gè)方面的關(guān)系，為了維護(hù)正常的交易秩序，法律對退房條件有比較嚴(yán)格的規(guī)定。在實(shí)踐中，退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種：
約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。在此情況下，法律更注意強(qiáng)調(diào)交易雙方的意思自治原則，充分尊重交易雙方當(dāng)事人的約定。
根據(jù)《合同法》規(guī)定的基本原則，雙方當(dāng)事人約定了退房的具體條件，且購房者又能證明該退房條件成立(例如開發(fā)商延遲交房超過一定期限)，購房人就可以要求退房。另外，購房者也可在合同中約定小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書宣傳、房屋交付后在一定期限內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證等退房條件。
法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定，購房者可以退房的條件，主要包括以下幾項(xiàng)：
1、購房合同無效。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無效的直接結(jié)果是因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，而開發(fā)商退還房款。從實(shí)踐來看，造成購房合同無效的常見情形有：開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)，開發(fā)商存在欺詐情形等。
2、套型誤差導(dǎo)致退房。按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí)，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房人可以退房或者與開發(fā)商重新約定總價(jià)款。購房人退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
3、面積誤差導(dǎo)致退房。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差，合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，購房人有權(quán)退房。購房人退房的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在購房人提出退房之日起30日內(nèi)將購房人已付房價(jià)款退還給購房人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。
4、變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房。已預(yù)售的商品房，開發(fā)商應(yīng)在變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形之日起一定時(shí)間內(nèi)書面通知購房者，購房者在接到通知后可選擇是否退房。如開發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知的，購房者有權(quán)要求退房。
5、質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房。商品房交付使用后，買房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，依照國家有關(guān)法律規(guī)定，購房者有權(quán)請求解除合同(退房)并要求開發(fā)商賠償經(jīng)濟(jì)損失。另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定，如果因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，購房人也可以請求解除合同(退房)。這里所講的“嚴(yán)重影響正常居住使用”主要有以下幾種情況：室內(nèi)有害氣體及放射性物質(zhì)超標(biāo)、
噪聲超標(biāo)(如室內(nèi)暖氣供暖時(shí)所產(chǎn)生的讓人無法正常休息的
噪聲，上下水管道產(chǎn)生的
噪聲以及由于與鄰居的隔墻太薄或有縫隙、孔洞等由鄰居產(chǎn)生的
噪聲)等。當(dāng)然是否構(gòu)成法律意義上的“嚴(yán)重影響正常居住使用”，則要由法院來認(rèn)定了。
6、法定不得轉(zhuǎn)讓的房屋。如果房屋存在下列情形之一的：
(1)未依法登記取得房產(chǎn)權(quán)證書的；
(2)共有房屋，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
(3)權(quán)屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；
(4)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房屋權(quán)利的，則商品房買賣合同無效，購房者也可退房。
房屋質(zhì)量問題按主體結(jié)構(gòu)和非主體結(jié)構(gòu)分別處理
在司法實(shí)踐中，房屋質(zhì)量問題分為房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題和非房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題。在處理時(shí)，也應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況分別處理。
對房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，可以依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十二條和《商品房銷售管理辦法》第三十五條處理。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十二條是這樣規(guī)定的：“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”《商品房銷售管理辦法》第三十五條規(guī)定的內(nèi)容也大致如此。如果購房者認(rèn)為房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，則購房者有權(quán)委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)鑒定。對于房屋主體質(zhì)量不合格的房屋，購房者有權(quán)解除合同，并按照法規(guī)及合同規(guī)定追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
對于非房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題，可以視雙方在合同中有無約定，分別處理：
如果雙方當(dāng)事人在購房合同中有特別約定，則依約定執(zhí)行；如果雙方當(dāng)事人在購房合同中無特別約定，購房者應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商予以解決。在此情況下，開發(fā)商一般不會(huì)同意退房。如果是這樣，我們就要看看所購房屋是否還在保修期內(nèi)，如在法定保修期限和范圍內(nèi)，就可以要求開發(fā)商承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。如超過法定保修范圍和期限的，則只有實(shí)行有償維修了。這其中屬于房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備部分的大修、更新、改造維修費(fèi)用，可以從公共維修基金中支出；屬于購房者自用部位及自用設(shè)備的，由業(yè)主自行承擔(dān)費(fèi)用。如果開發(fā)商在法定保修期內(nèi)未能及時(shí)履行保修義務(wù)的，購房者有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)由此給購房者造成的全部經(jīng)濟(jì)損失。
從建設(shè)市場的實(shí)際情況看，商品房交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量問題的并不多見，大量發(fā)生的是非主體結(jié)構(gòu)問題。這就需要購房者在簽訂購房合同和收房時(shí)，注重有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定，并注意下列法律問題：
1、審查《住宅質(zhì)量保證書》中有關(guān)房屋質(zhì)量保修約定是否違反法規(guī)規(guī)定的最低保修期及保修范圍。
根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，住宅質(zhì)量保修期限不得低于法定最低保修期限。在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：
(一)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；
(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；
(五)裝修工程為2年。
2、對于法規(guī)及《住宅質(zhì)量保證書》中沒有約定的其他保修范圍項(xiàng)目的保修期限由開發(fā)商與購房者補(bǔ)充約定。
3、建議購房者在補(bǔ)充協(xié)議中就房屋發(fā)生的非房屋主體質(zhì)量問題、處理方式及違約責(zé)任作出明確約定。主要包括：
(1)購房者驗(yàn)收房屋時(shí)，若房屋發(fā)生非房屋主體質(zhì)量問題，例如防水層滲漏、樓板超薄、地面傾斜等、管線破損、層高與樓間距不符合國家標(biāo)準(zhǔn)、保暖、保溫、隔音等，購房者有權(quán)要求開發(fā)商或開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司限期修理、重做等。此時(shí)，購房者有權(quán)拒絕接受房屋，并有權(quán)按照《商品房買賣合同》第九條規(guī)定追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
(2)商品房發(fā)生非房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，經(jīng)過開發(fā)商或開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司修理、重做后，經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定仍存在質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響購房者的對房屋正常使用時(shí)，購房者有權(quán)解除《商品房買賣合同》并按照雙方合同約定的違約方式追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
這就是因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題而引起的退房的相關(guān)問題，法律規(guī)定和實(shí)踐操作上的介紹。小舒的房子所存在的質(zhì)量問題屬于什么情況，目前還無法得出結(jié)論，因此我建議他先依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核驗(yàn)一下，如經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，就可以依照國家有關(guān)法律規(guī)定，向開發(fā)商提出退房要求；如不能就此問題與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議，他還可以向人民法院提起訴訟，請求解除合同(退房)并要求開發(fā)商賠償經(jīng)濟(jì)損失。
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