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美國《私人島嶼》雜志網站上的島嶼出售信息。圖為夏山島——格倫維爾湖的心臟。位于美國北卡羅來納州，面積4.6英畝，約0.019平方公里，報價為345萬美元。.JPG 
美國《私人島嶼》雜志封面 
美國影星尼古拉斯·凱奇買下了巴哈馬的葉島。
◎本刊特約主筆 孫力舟
“無居民海島”在中國島嶼中占絕對多數，無居民海島的開發，對我國維護主權，保護環境，發展經濟，改善民生，具有不言而喻的重要意義。在開發過程中，做到既發展經濟，又保護好環境，是有一定難度的。在這方面，一些國家開發無居民海島的經驗可供我國借鑒，以免走彎路。
我國荒島資源豐富
4月12日，國家海洋局公布了我國第一批開發利用無居民海島名錄，涉及遼寧、山東、江蘇、浙江、福建、廣東、廣西、海南等8個省區，共計176個無居民海島。此前的4月2日，國家海洋局已公布了《無居民海島使用申請審批試行辦法》。這樣，繼國家海洋局、民政部、總參謀部聯合制定的《無居民海島保護與利用管理規定》2003年6月17日公布之后，無居民海島的開發再度成為媒體熱議的焦點。
無居民海島俗稱荒島，指的是沒有戶籍居民居住的海島。據國家海洋局2001年公布的數據，我國擁有面積超過500平方米的島嶼6500多個，其中有居民的海島僅433個，其余均為無居民海島。面積在500平方米以上、1000平方米以下的“小小島”，一般都是無居民海島。500平方米以下的島嶼數以萬計，均為無居民海島。可見，我國可供開發的荒島資源十分豐富。
可以說，在中國沿海地區，無居民海島占絕對多數。例如，據2004至2005年的福建海島調查，福建有海島1434個，其中有居民海島僅101個，其他都是無居民海島。
馬爾代夫是荒島開發典范
全球四大洋都有無居民海島。擁有無居民海島的亞洲國家主要有中國(包括臺灣和香港)、孟加拉國、印度、印度尼西亞、菲律賓、馬爾代夫、韓國、日本等；非洲國家主要有南非、肯尼亞、坦桑尼亞、馬達加斯加等；歐洲國家主要有荷蘭、丹麥、法國、德國、希臘、意大利、俄羅斯、西班牙、英國、葡萄牙等；美洲國家主要有美國、委內瑞拉、巴西、加拿大、智利、哥倫比亞、墨西哥、秘魯等；大洋洲國家主要有新西蘭、澳大利亞、斐濟、密克羅尼西亞聯邦、帕勞、所羅門群島等。
另外，美、英、法、荷蘭、丹麥等國分布在太平洋、印度洋和大西洋的群島屬地中，也包含很多無居民海島。
在無居民海島的開發方面，印度洋島國馬爾代夫堪稱典范。
據《無居民海島對外開放管理體系研究》等文獻介紹，以海島旅游聞名于世的馬爾代夫，有大小島嶼近1200個。1980年起，馬爾代夫依靠國外資金的援助，制定了海島開發計劃。該計劃根據不同島嶼的具體情況，擬訂不同的政策措施和相應的開發時間、規模和方式。
馬爾代夫特別重視海島規劃，每一個無居民海島的開發，均先由一個經濟主體(投資公司)向政府租賃一個無居民海島，在海島上建一家酒店，以完整、獨立、封閉式的度假村模式經營發展。這種一島一店“小、清、靜”的開發模式取得極大成功，海島旅游獨領風騷，被稱為海島開發的“馬爾代夫模式”。馬爾代夫的審查批準制度非常嚴格。海島上所有建筑都須經旅游部門批準才能建設，馬爾代夫還明確規定：海島建筑面積不能超過海島總面積的20%，海島建筑不得超過兩層，以保持海島的原有特色。此外，旅游部門的職責還包括代表國家對外出租海島、組織審查海島開發規劃和海島開發建設的布局、制定濱海旅游法規，以及旅游業的日常監督管理。由于旅游業對馬爾代夫舉足輕重，該國還成立了由旅游、漁業、交通等部門組成的國家旅游委員會，以便及時解決旅游發展中遇到的問題。
各國大多只租不賣
外國媒體經常傳出某位富豪或明星買下小島的消息，其實，這種說法并不準確。在絕大多數情況下，他們獲得的只是小島一定年限的使用權。
公民個人或公司獲得對無居民海島的排他性使用權時，該海島就被稱為“私人島嶼”。例如，一些游輪公司經常讓乘客進入沿途一些未開發的小島。近年來，為了保證游客的安全并提供更高水平的島嶼游覽服務，游輪公司往往租下途中無居民小島的使用權。
盡管這種排他性權給予所有者對島嶼相當大程度的控制權，但該島嶼仍處在所在國家的司法管轄之下。例如在英國、巴西、智利等國的法律中，私人島嶼并不完全歸屬私人獨享，所有的海灘包括沙灘，都必須允許公眾進入。
另外，那些已經有人居住，或所有權不明的島嶼，往往不能買賣。好萊塢明星萊昂納多試圖購買的第一個斐濟島嶼，就因500名原住民要求“收回故島”并訴諸法庭而作罷。
世界上很多無人島具有開發旅游或私人度假的潛能。有鑒于此，美國、加拿大、英國、荷蘭、法國、瑞典、澳大利亞等國已制定了有關無居民海島開發與保護的管理法規。
1999年，美國成立了海島事務跨部管理機構，負責與美國內務部協商確定與海島事務相關的問題，并為政府在制定島嶼政策方面提供建議。
美國普遍采用出租的辦法行使無居民海島使用權。如美國田納西河流域管理局通過出租的方式，向私人轉讓公有海島使用權，用于休養、避暑、劃船、釣魚以及類似的消遣活動，還通過出租方式向公司、企業或私人轉讓公有海島土地，以修建碼頭或工廠、倉庫等。
英國的無居民海島，名義上都歸皇室所有。為了獲得經常性收益，皇室一般是將海島出租給私人，由私人開發后再進入市場。租期屆滿時，私人修建的建筑物無償歸屬無居民海島所有者，所有者可將其轉租。
在澳大利亞，政府向企業及個人提供無居民海島的重要方式也是出租。租約必須符合規劃，并需要批準；如無居民海島改變用途需事先申請，經批準后重新訂立租約，如擅自改變用途，政府有權收回海島。
在新加坡，無居民海島可以定期出租。政府將一定年期的無居民海島使用權轉讓給使用者，使用者接著可自由轉讓和轉租，但年期不變。使用年期屆滿，政府即收回海島，島上建筑物也無償歸政府所有。到期后如要繼續使用，可向政府申請。經批準可再獲得一個規定年限的使用期，但必須按當時的市價重新付錢，相當于重新租島。
印度尼西亞是世界上最大的群島國，有約1.7萬個島嶼。目前，印尼政府鼓勵外國投資商租用其無居民海島，以發展島嶼經濟。印尼政府表示，將給無居民海島租用者減稅并提供其他一些優惠政策。租用者可在30年內擁有島嶼的使用權，30年后還可申請延期。印尼還成立了伊斯蘭金融合作俱樂部，專門吸引來自海灣國家對無人島的投資。
島嶼中介抓住商機
大規模出租無居民島嶼的國家，多具有長期市場經濟傳統，政府較少直接參與生產經營活動，這就為轉讓無居民海島使用權的中介機構提供了牟利的機會。這些中介機構，不僅全面提供各大洲可轉讓島嶼的信息，還發布大量明星、美景照片，將享受私人島嶼，包裝成高端人士的生活元素。
例如，美國《私人島嶼》雜志就把購置私人島嶼稱作“獨立的、愛冒險人的生活方式”，2011年，該雜志正在大力推銷位于加拿大西部、南太平洋的法屬波利尼西亞、瓦努阿圖等地的島嶼。該雜志的“私人島嶼博客”，則大力推介英國、希臘、巴西、克羅地亞等國的島嶼。
總部位于德國漢堡的維拉迪私人島嶼有限公司負責人法哈德·維拉迪，1971年開始在報紙上打租島中介的小廣告，并借此起家，到2003年已售出1200多座島嶼，年經營收入近3000萬歐元。該公司類似活躍在中國各大城市的房屋中介，向客戶提供全球各地數百座待售島嶼的資料，每成交一座島嶼，公司收取8.5%的傭金。有些富人一開始是受影視中熱帶風光和泳裝麗人的魅惑，前來咨詢買島事宜，經過中介公司一通“忽悠”，最后卻買了亞寒帶的島嶼。
維拉迪私人島嶼有限公司稱，很多客戶來到公司辦公室，要求買一座擁有銀色沙灘和棕櫚樹的小島，最后卻買下了有著云杉和巖石海岸的加拿大或北歐島嶼。該公司負責人維拉迪解釋說：“大部分人在六七八月度假，在緯度較高的地區，島嶼夏季氣溫合適，而同時期的多數熱帶島嶼，則太熱也太潮濕了。”
隨著科技進步，特別是太陽能發電、風力發電、海水淡化和工業化房屋建造技術的突破，將荒島建成伊甸園的工作變得相對容易了。然而，并不是每個人都適合在小島上居住。維拉迪先生認為，只有能享受寧靜、尊重自然，并能處理類似停電之類問題的人，才能在島上過得開心。
無人島嶼的買賣已成為全球地產市場的一部分。據美國《新聞周刊》2008年10月報道，在加拿大的新斯科舍省、美國的緬因州和中美洲的一些地區，島嶼的價格較低。在歐洲、中美洲的巴哈馬和太平洋的法屬波利尼西亞等地，島嶼的價格較高。例如，新斯科舍東海岸外的長島，售價是10.6萬美元，而希臘科林斯灣的圣安薩納西歐島，遍布松樹和橄欖樹，售價200萬美元。
不少明星擁有自己的專屬島嶼。加拿大歌星席琳·迪翁買下了加拿大魁北克的加儂島，美國影星尼古拉斯·凱奇則在巴哈馬買島。主演《勇敢的心》的梅爾·吉布森買下了斐濟的瓦圖瓦拉島。主演《泰坦尼克號》的萊昂納多·迪卡普里奧買下了中美洲國家伯利茲的小島。
阿拉伯聯合酋長國的“世界群島”是人工建筑的島嶼集群。其中一些島嶼已經售出，例如，其中的“希臘”島被曾是《花花公子》封面女郎的美國演員兼名模帕米拉·安德森買下。
21世紀初，全球私人島嶼買賣活躍，這有好幾個原因。美國房地產泡沫的破裂，降低了單位面積島嶼的售價；在經濟衰退的影響下，一些島主難以支付維持這些設施的費用，因此將其出租；互聯網在全球的普及，使得島嶼買賣的供需雙方更容易聯系。
如果島嶼位于國際水域，買家則需要提防海盜、竊賊和暴徒。例如，印度洋西北部的島嶼，就由于靠近索馬里海盜猖獗的地區，鮮有問津者。
美國《紐約時報》2005年9月的一篇文章則認為，環保主義者的積極干預，使得全球可出售的島嶼減少，從而提升了價格。那些已建有生活服務設施的島嶼，出售的價格則更高，且較少出售。
環保人士提供技術援助
可見，無居民海島的開發和轉讓，確實有利可圖。但是，無居民海島是一個獨立而封閉的生態環境小單元，其生態系統相對獨立。這種生態系統極脆弱，易遭破壞，且破壞后很難恢復。有些無居民海島還構成一個國家的領海基點，一旦地表受損將直接損害一國在國際法上的海洋權益。
因此，在無居民海島開發中，環境因素往往比經濟因素更受重視。我國2003年出臺的《無居民海島保護和利用管理規定》第一章第一條就開宗明義：“為了加強無居民海島管理，保護無居民海島生態環境，維護國家海洋權益和國防安全，促進無居民海島的合理利用，根據有關法律，制定本規定。”
1973年，聯合國教科文組織制定了有關海島生態系統合理利用的“人與生物圈計劃”，該計劃首先在南太平洋的若干島嶼上實施，隨后推廣到地中海、加勒比海上的島嶼。1992年6月，在巴西里約熱內盧召開的聯合國世界環境與發展委員會會議通過了《21世紀議程》，其中包括“小島嶼的可持續發展”。1994年，該組織又通過了《小島嶼發展中國家可持續發展行動綱領》，要求各國采取切實的措施，加強對島嶼資源開發的管理。
許多無居民島嶼生態系統脆弱，環保人士對相關的開發計劃十分擔憂。據“私人島嶼在線”網站介紹，對私人島嶼開發影響較大的的環保組織有：1972年成立的“島嶼資源基金會”、1989年成立的“覺醒工程”、1994年成立的“島嶼保護與生態組織”，還有“海洋生態”和“自然保護”組織。它們不僅向政府和公眾宣講私人島嶼開發中環保的必要性，還利用自身專家資源豐富的優勢，提供直接的技術援助。在這些組織的呼吁下，希臘、日本等國在無居民海島開發中優先采用風能、海洋能、太陽能等可再生能源和雨水集蓄、海水淡化、污水再生利用等技術，形成“低碳”用島的模式。
當然，在主權國家仍是基本治理單位的當代世界，國際組織的建議和非政府組織的工作，都只能起到輔助作用。大多數國家政府，出于可持續發展的考慮，也很重視對無居民海島的環境保護。
多國海島開發有專門立法
荒島開發，環保先行。根據保護措施的不同，各國對無居民海島的開發與管理，可分為三種模式。
第一種是開發模式。國外對地理位置偏遠、資源匱乏的島嶼，多采用開發模式，以充分利用海島資源，優先發展經濟。其典型代表是日本的《孤島振興法》。20世紀70年代，日本先后出臺了《日本孤島振興法》和《日本孤島振興實行令》，該法律與實行令適用于遠離日本本土“與世隔絕”的孤島，非常明確具體地規定了孤島的振興計劃以及國家的經費投入。
第二種是保護模式，其制度設計主要著眼于島上的生物多樣性、生態環境以及各種資源，尤其是不可再生資源的保護。美國、澳大利亞、加拿大等國，對海島上有珍稀物種或歷史遺跡的島嶼，往往采用保護模式。美國得克薩斯州的山姆洛克島管理計劃，佛羅里達州的威頓島保護方案，澳大利亞的羅特內斯特島的管理計劃都屬此列。
第三是兼采開發模式與保護模式。例如，澳大利亞的《勞德哈伍島法》既詳細規定了對島上土地的利用，又注重對島上資源的保護和管理。
環保措施的基礎是立法。國外無居民海島使用權制度的立法方式主要包括單行立法和分散立法兩種。在單行立法中，有的法律適用于全國范圍內某一類無居民海島，例如日本的《日本孤島振興法》、韓國的《島嶼開發促進法》。有的法律則適用于某個或某些特定的海島，例如澳大利亞新威爾士州的《勞德哈伍島法》。該法于1954年4月23日生效，近50多年中，經歷了20多次修改。該法主要規定勞德哈伍島的董事會的選舉和組成方式、董事會的權力、責任與運作方式，島嶼的環境計劃與評估，對島上土地的利用等方面的內容。《日本小笠原群島振興特別措施法》、《日本奄美群島振興開發特別實施法》也屬于這類法律。分散立法是指一些國家的無居民海島使用權制度散見于相關的法律法規中。如美國的《1972年美國聯邦海岸帶管理法》就包括了對無居民海島的管理。(《環境與生活》雜志)
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